BGH begrenzt Schadensersatz bei Grundstückskauf - Angemessenheit von Sanierungskosten bei Schwammbefall

Der Kauf einer Immobilie ist eine schwerwiegende und finanziell einschneidende Entscheidung. Umso ärgerlicher ist es, wenn sich später erhebliche Mängel am Objekt zeigen, wie z.B. Schwammbefall, wodurch in der Regel ganz erhebliche Sanierungskosten entstehen, die leicht den eigentlichen Kaufpreis übersteigen können. Es stellt sich insoweit die Frage, ob der Verkäufer das Verlangen nach Erstattung von Sanierungskosten unter Berufung auf Unangemessenheit zurückweisen kann, weil er mehr zahlen müsste als er durch den Kaufpreis bekommen hat. Hier gab es vor kurzem eine wegweisende Gerichtsentscheidung.

Immobilienkäufer können bei Mängeln am Haus danach nicht unbegrenzt Schadensersatz verlangen. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 04.04.2014. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer der Immobilie maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist. Der Fall lag konkret so: 

Bundegerichtshof hebt Urteil des Kammergerichtes auf

Die Klägerin hatte für 260.000,00 EUR ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte die Käuferin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess erstritt die Klägerin dem Grunde nach einen Betrag von ca. 135.000,00 EUR Schadensersatz. In einem zweiten Prozess verlangte die Klägerin nach der Durchführung der Sanierungskosten einen weiteren Betrag von knapp 500.000,00 EUR für die Sanierung. Das Kammergericht Berlin gab diesem Verlangen statt. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Kammergerichtes jedoch auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. 

Zur Begründung stellt der Bundesgerichtshof darauf ab, dass eine Sanierung in der Regel unverhältnismäßig teuer ist, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der in der Regel von einem Sachverständigen festgestellte Verkehrswert des Objektes. 

Im konkreten Berliner Fall schätzte der Sachverständige den Wert des Grundstückes mit Haus ohne Schwammbefall auf mindestens 600.000,00 EUR, mit Schwamm auf 507.000,00 EUR. Sollte es bei diesen Feststellungen bleiben, müsste die Verkäuferin des Objektes also nur 93.000,00 EUR Schadensersatz zahlen. 

Der Fall zeigt, dass die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes bei Komplikationen nach einem Grundstückskauf zwingend erforderlich ist. Dies allein deshalb, da eine solches Verfahren vor einem Landgericht zu führen sein wird, wo Anwaltszwang besteht. Die Kosten des Rechtsanwalts übernimmt eine Rechtschutzversicherung, da hier Vertragsrechtschutz betroffen ist. 

Ralf Wöstmann

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht 

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