Erben und Vererben – Falle Familienwohnheim

Gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4 b u. c ErbStG ist der Erwerb eines Familienheimes von Todes wegen durch Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und durch den Begünstigten selbst genutzt wird.

Nach dem Satz 5 der vorstehenden Bestimmungen entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken nutzt.

Regelungen zum Familienwohnheim

Die Regelungen zum Familienwohnheim sind kompliziert; der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in den letzten Jahren mehrfach damit befasst. Im Ergebnis hat der BFH sich in seiner letzten Entscheidung vom 11.07.2019 – II R 38/16 – für eine sehr restriktive Auslegung dieser Vorschrift entschieden.

In jenem Fall hatte ein Vater innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt an die gemeinsame Tochter übertragen. Er war der Auffassung, ihm sei die Steuerbefreiung weiter zu gewähren, da er zum einen die Immobilie selbst weiter nutzte und zum anderen seine Tochter auch steuerbefreit wäre.

Der BFH hat beiden Auffassungen widersprochen und aus den Gesetzesbegründungen gefolgert, der in der Vorschrift verwendete Begriff „Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken“ spreche dafür, dass sowohl die Nutzung als auch die Eigentümerstellung des überlebenden Ehegatten oder Lebenspartners während des 10-Jahres-Zeitraums bestehen bleiben müssen.

Diese Entscheidung hat für die Praxis eine hohe praktische Bedeutung, da sie dem uneigennützigen Interesse von Eltern „mit warmen Händen zu verschenken“, diametral entgegenläuft.

Geschickte Vertragsgestaltung

Diese unglückliche Rechtsfolge kann durch eine geschickte Vertragsgestaltung vermieden werden:

Die Zuwendung eines Familienheimes an den anderen Ehegatten – gleich ob Voll- oder Miteigentum – ist gem. § 13 Abs. Nr. 4 a ErbStG ebenfalls steuerfrei. Ebenso die Übertragung auf Kinder innerhalb der Steuerfreibeträge (400.000,00 EUR/Kind). Die Übertragung kann mit Widerrufsrechten versehen werden, etwa wenn in der „falschen Reihenfolge“ gestorben wird. Der Widerruf und die Rückforderung aufgrund eines vorbehaltenen Widerrufsrechts ist gleichfalls steuerfrei.

Die hier nur im Ansatz darzustellenden Gestaltungsmöglichkeiten sind kompliziert; sie sollten nicht ohne fachliche Beratung durch Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt konstruiert werden.

Bei Rückfragen hierzu wenden Sie sich an:

Hermann Roling, Fachanwalt für Erbrecht u. Notar a. D.

Dr. Sebastian Roling, Rechtsanwalt u. Notar

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