"Ich schenk dir meins, du schenkst mir deins – das Finanzamt kriegt keins!"

Der richtige Umgang mit dem Familienheim

Viele Menschen bauen Vermögen und Altersvorsorge im Wege der Schaffung eines gemeinsamen Familienheims auf. Über Jahrzehnte abbezahlt, gehegt und gepflegt, soll es im Alter nicht nur dem gemeinsamen Lebensabend dienen, sondern auch Heim für den Längerlebenden sein. Zudem soll es für den Längerlebenden auch inflationssicherer Wertspeicher sein für den Fall, dass dieser sich verkleinern möchte oder muss. Der Erlös aus der Veräußerung des Familienheims soll dann z.B. der Finanzierung einer kleineren Wohnung oder auch der Begleichung von Pflegekosten dienen. Oftmals stehen beide Ehegatten als Eigentümer je einer ideellen Hälfte des Familienheims im Grundbuch.

Steuerfalle Familienheim?

Was aber passiert nach dem Tode des Erstversterbenden steuerlich mit dem Familienheim? Ehegatten steht untereinander ein Steuerfreibetrag für Erbschaften in Höhe von 500.000 € zu. Dieser Freibetrag wird durch das Vererben eines Familienheims (oder einer ideellen Hälfte daran) an den überlebenden Ehegatten grundsätzlich nicht angetastet, da Familienheime erbschaftsteuerrechtlich gesondert privilegiert sind.

Das Problem der Selbstnutzung

Diese Privilegierung ist allerdings noch kein Grund zum Aufatmen, da sie an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist: So wird oft die gesetzliche Pflicht übersehen, das Objekt noch mindestens zehn Jahre selbst zu bewohnen. Das Familienheim darf vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist also weder verkauft, noch verschenkt, noch vermietet werden. Anderenfalls schlägt die Erbschaftssteuer rückwirkend zu. Dies geschieht oftmals zu einem Zeitpunkt, zu dem eine Selbstnutzung der Immobilie aus gesundheitlichen Gründen keine Option (mehr) ist und der Veräußerungserlös dringend benötigt wird, etwa zur Begleichung von Pflegekosten. Ist der Steuerfreibetrag unter Ehegatten bereits durch die Vererbung anderer Vermögenswerte aufgebraucht, kommt es zu einer erheblichen Nachversteuerung.

Zehnjahresfrist erfolgreich "vorverlagern", Verkleinerung ermöglichen!

Diese Folge lässt sich durch geschickte notarielle Gestaltung zur rechten Zeit – 10 Jahre vor dem Tod des Erstversterbenden – vermeiden: Ehegatten, die jeweils eine ideelle Hälfte des Familienheims ihr Eigentum nennen, sollten sich wechselseitig ihre Hälften schenken und als Grund für einen Rücktritt von der Schenkung in die Urkunde das Vorversterben des Ehepartners aufnehmen lassen.

Im Falle des Todes des Erstversterbenden kann der Längerlebende binnen Frist den Rücktritt von seiner Schenkung erklären; er erwirbt dann seine "alte Hälfte" nicht von Todes wegen, sondern aufgrund des Rücktrittes. Seine "neue Hälfte" hat er bereits länger als zehn Jahre bewohnt. Ergo liegt dann kein erbschaftssteuerbarer Sachverhalt vor. Die Immobilie kann im Sinne maximaler privater Verfügungsfreiheit behalten, bewohnt, aber auch sofort veräußert und verlassen werden, ohne dass es zu steuerrechtlichen Komplikationen kommt.

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Rechtsanwalt und Notar a.D.,
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