Immobilienkäufer können Schadensersatz weiterhin fiktiv abrechnen

Neue BGH-Rechtsprechung zum Immobilienkauf

Der Bundesgerichtshof hat in einer grundsätzlichen Entscheidung vom 12.03.2021 (V ZR 33/19) grundsätzlich entschieden, dass Immobilienkäufer bei Mängeln an der Kaufsache nach wie vor Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten verlangen können. Grundlage der Schadensberechnung kann daher ein Sachverständigengutachten oder ein Kostenvorschlag eines Handwerkers zu Mängeln an einer Immobilie sein. Diese BGH-Entscheidung hat deshalb große Bedeutung, weil damit nun bei der Schadensabrechnung im Kauf- und Werkvertragsrecht unterschiedliche Maßstäbe gelten.

Der Klassiker: Feuchter Keller nach Immobilienkauf

Die Entscheidung des BGH aus März 2021 beschäftigte sich mit einer klassischen Streitigkeit zwischen den Kaufvertragsparteien nach einem Immobilienkaufvertrag. Im dortigen Kaufvertrag hatte sich der Verkäufer verpflichtet, nach dem Verkauf auftretende Feuchtigkeitsschäden bis zu einem bestimmten Zeitpunkt auf eigene Kosten beheben zu lassen. Als diese Feuchtigkeitsschäden dann tatsächlich auftraten, verweigerte der Verkäufer die Beseitigung. Die Käufer der Immobilie klagten dann auf Zahlung der fiktiven Mängelbeseitigungskosten, das heißt der Kosten, die Sie auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens ermittelt hatten.

Unterschiedliche Rechtsprechung beim 5. und 7. Zivilsenates des BGH

Der für das Kaufrecht zuständige 5. Zivilsenat des BGH musste sich nun mit der Problematik auseinandersetzen, dass der 7. Zivilsenat des BGH, der für das Werkvertragsrecht zuständig ist, seine bisherige Rechtsprechung im Jahre 2018 aufgegeben hatte, wonach im Werkvertragsrecht der Besteller beim Auftreten von Mängeln die fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des sogenannten kleinen Schadensersatzes geltend machen kann. Der 7. Zivilsenat hat seine Rechtsprechungsänderung durch Urteil vom 22.02.2018 (VII ZR 46/17) und vom 21.06.2018 (VII ZR 173/16) damit begründet, dass die fiktive Schadensabrechnung zu einer Überkompensation des Bestellers führen kann. Auf Vorlage des 5. Zivilsenates antwortete der 7. Zivilsenat dahingehend, dass Kauf- und Werkvertragsrecht nicht vergleichbar seien und die Grundsätze zur Schadensberechnung beim Werkvertrag wegen grundlegender Unterschiede der beiden Vertragstypen nicht ohne weiteres auf das Kaufvertragsrecht übertragbar seien (BGH-Beschluss vom 08.10.2020, VII ARZ 1/20).

Unterschiede im Kauf- und Werkvertragsrecht

Im Kaufvertragsrecht steht dem Käufer kein Vorschussanspruch zu, wohingegen im Werkvertragsrecht nach §§ 634 Nr. 2, 637 BGB für den Fall des Auftretens eines Mangels ein gesetzlicher Vorschussanspruch gegen den Vertragspartner besteht. Das Kaufvertragsrecht enthält auch einen Schutzmechanismus für den Verkäufer, der dadurch gegen eine unangemessene Überkompensation in Folge einer fiktiven Schadensberechnung geschützt ist. Gemäß § 439 Abs. 4 BGB kann der Käufer als Schadensersatz lediglich den durch den Mangel verursachten Minderwert und nicht die Kosten der Nacherfüllung in Form der Mängelbeseitigungskosten beanspruchen, wenn die Nacherfüllung mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden wäre.

Rechtfertigung der unterschiedlichen Schadensabrechnungen im Kauf- und Werkvertragsrecht

Der BGH leitet die unterschiedliche Behandlung der fiktiven Schadensabrechnung damit aus den jeweiligen Besonderheiten des Kauf- und Werkvertragsrechtes ab. Damit kann bei Kauf einer Immobilie und anschließend auftretenden Mängeln der Schadensersatzanspruch des Käufers fiktiv auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens oder Kostenvoranschlages bemessen werden. Anders ist dies bei Werkverträgen; hier hat der BGH mit Urteil vom 22.02.2018 für ab dem 01.01.2021 geschlossene Verträge seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben.

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Ralf Wöstmann

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