Ein Ärgernis welches Vermietern immer wieder im Zusammenhang mit dem Auszug der Mieter aus der Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses begegnet, ist die Rückgabe der Wohnung in einem beschädigten Zustand. Wollte der Vermieter die Beschädigungen beseitigen lassen und dem Mieter die Beseitigungskosten in Rechnung stellen musste er bisher den Mieter zunächst zur Beseitigung der Schäden unter Fristsetzung auffordern und ihm so die Gelegenheit geben die Schäden selbst zu beseitigen.
Fristsetzung zur Schadensbeseitigung nicht mehr erforderlich
Zu dieser Frage hat der BGH nunmehr eine Grundsatzentscheidung (Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17) gefällt und entschieden, dass eine Fristsetzung zur Beseitigung von Schäden an der Mietsache nicht mehr erforderlich ist. Der BGH hatte einen Fall zu beurteilen bei dem der Vermieter Kosten der Beseitigung unter anderem wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper geltend machte. Der BGH entschied nun, dass der Vermieter grundsätzlich die freie Wahl habe, ob er die Beseitigung der Schäden oder Ersatz des Schadens in Geld verlangt. Sofern sich der Vermieter für den Schadenersatz entscheidet sei er dabei nicht verpflichtet dem Mieter zuvor eine Möglichkeit zur Beseitigung der Mängel zu geben.
Fristsetzung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen weiterhin erforderlich
Etwas anderes gilt weiterhin für die Nichtvornahme vertraglich vereinbarter Schönheitsreparaturen wie beispielsweise das Streichen der Wände bei Auszug. Eine Fristsetzung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist auch nach dieser Grundsatzentscheidung weiterhin erforderlich. Hat der Mieter seine vertraglich übernommene Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht oder nur schlecht erfüllt, so verbleibt es in dieser Situation bei der Erforderlichkeit einer Fristsetzung bevor der Vermieter die Kosten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen im Wege des Schadenersatzes geltend machen kann.
Da die Unterscheidung zwischen Mängeln an der Mietsache und Schönheitsreparaturen zuweilen schwierig ist, kann es dennoch erforderlich sein vorsorglich eine Frist zur Vornahme der Beseitigung zu setzen. Diese Frage sollte vor der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen im jeweiligen Einzelfall überprüft werden.
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