Schönheitsreparaturen - BGH stärkt Mieterrechte mit weiterer Grundsatzentscheidung

Unrenoviert übergebene Wohnung - keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch bei wirksamer Klausel?

Bereits im Jahr 2015 entschied der BGH (Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) im Grundsatz, dass Mieter nicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, auch wenn die Vornahme durch eine grundsätzlich wirksame formularvertragliche Klausel auf die Mieter übertragen wurde, sofern sie die Wohnung zum Mietvertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. in renovierungsbedürftigem Zustand übergeben bekommen haben. Nach Auffassung des BGH wäre der Mieter anderenfalls verpflichtet sämtliche Gebrauchsspuren, also auch die des Vormieters, zu beseitigen und die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand herauszugeben, als er sie übergeben bekommen hat. Daher hält auch in diesem Fall die formularmäßige Übertragung dieser Verpflichtung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand und ist demzufolge unwirksam.

Übernahme der Renovierungsverpflichtung zwischen Vor- und Nachmieter

Der vorbenannte Grundsatz gilt nach Auffassung des BGH (Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16) nun auch dann, wenn der Mieter durch vertragliche Vereinbarung mit dem Vormieter sich diesem gegenüber zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet hat. Da diese Vereinbarung nur Wirkungen in dem Vertragsverhältnis zwischen Vormieter und Nachmieter, nicht aber zwischen Vor- / Nachmieter und Vermieter entfalten kann, bleibt es auch in diesem Fall bei den vorbenannten Rechtsfolgen. Im Verhältnis zwischen Nachmieter und Vermieter bleibt es letztlich dabei, dass der Vermieter eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung an den neuen Mieter übergeben hat. Der vom Nachmieter gegenüber dem Vormieter übernommenen Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten kommt diesbezüglich keine dahingehende Wirkung zu, dass der Nachmieter sich gegenüber dem Vermieter so behandeln lassen müsste, als hätte dieser ihm eine renovierte Wohnung übergeben.

Auf den Einzelfall kommt es an

Letztlich kommt es für Vermieter wie Mieter darauf an, den Zustand der Wohnung bei der Übergabe belegen zu können, denn ob eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde; darüber werden sich die Parteien in der Regel trefflich streiten.

Es lohnt daher in jedem Fall ein Blick in den Mietvertrag und eine Überprüfung der darin enthaltenen Schönheitsreparaturklausel.

Ihre Ansprechpartnerin für Fragen des Mietrechts:

Carolin Werner

Rechtsanwältin 

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