Trotz Corona: Volle Miete geschuldet.

Die Corona-Krise hat Deutschland und die Welt weiter im Griff. Insbesondere der sog. Zweite Lockdown führt aufgrund der flächendeckenden Schließung des Einzelhandels in Niedersachsen ab dem 16.12.2020 Betreiber und Betreiberinnen von Einzelhandelsunternehmen in zunehmende finanzielle Schwierigkeiten. Immer wieder kommt dabei die Frage auf, ob aufgrund der behördlichen Schließung der Ladenlokale die Miete weiter geschuldet ist. Mit dieser Frage hat sich das Landgericht München II in zwei Entscheidungen auseinandergesetzt.

Die Antwort

Trotz Corona: (gewerbliche) Mietparteien schulden die volle Miete.

Die Leitsätze

Im Urteil vom 22.09.2020 (13 O 1657/20) entschied das Gericht in München:

„1. Das Auftreten der SARS-CoV-2 Pandemie und die in der Folge der Pandemie durch Allgemeinverfügung bedingte Schließung des Ladengeschäfts führen nicht zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache.
2. Die Verpflichtung zur Mietzinszahlung ist auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB entfallen.
3. Auch eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist nicht vorzunehmen. Dies käme allenfalls in Frage, wenn durch unvorhergesehene Umstände der Geschäftsbetrieb dauerhaft nicht aufrechterhalten werden kann und dadurch der Mieter in eine wirtschaftliche Notlage gerät.
4. Allerdings stellt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht eine abschließende Regelung dar und entfaltet Sperrwirkung für mögliche Ansprüche aus einer Störung der Geschäftsgrundlage.“

Im Urteil vom 06.10.2020 (13 O 2044/20) entschied das Gericht in München:

„1. Sind gewerbliche Mieter im Bereich des Einzelhandels während des ersten Lockdowns von Betriebsschließungen betroffen, steht ihnen unter keinem Rechtsgrund ein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete zu.
2. Das COVID-19-Pandemie-Gesetz, insbesondere § 240 EGBGB, stellt eine abschließende Regelung dar, die gegenüber möglichen Ansprüchen aus einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB eine Sperrwirkung entfaltet (im Anschluss an Klimesch/Walther, ZMR 2020, 556; Illies, IMR 2020, 223).
3. Die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage sind im Übrigen auch deshalb nicht anwendbar, weil es im Hinblick auf den in zeitlicher Hinsicht auf wenige Wochen begrenzten Lockdown schon an der gravierenden Verschiebung der wirtschaftlichen Äquivalenz fehlt. Dabei ist im Hinblick auf den Umsatzausfall die mehrjährige wirtschaftliche Entwicklung in den Blick zu nehmen und gleichzeitig die durch ein Filialsystem bedingte besondere wirtschaftliche Belastung auszublenden.
4. Die Annahme einer Unmöglichkeit nach den §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB verbietet sich ebenso von vorneherein wie die Annahme eines Mietmangels (im Anschluss an BGH, IMR 2011, 455; a. A. LG München I, IMR 2020, 500).“

Die Aussicht

Beide Entscheidungen setzten sich mit Sachverhalten auseinander, die während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 entstanden. Gleichwohl wird insbesondere auf Grundlage der späteren Entscheidung anzunehmen sein, dass eine andere rechtliche Wertung sich auch für Sachverhalte nicht ergibt, die nun im Rahmen des zweiten Lockdowns entstehen. Wo das Landgericht München im dritten Leitsatz der Entscheidung vom 22.09.2020 noch eine Anpassung des Vertrages über das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB jedenfalls dann für möglich erachtete, wenn der Geschäftsbetrieb dauerhaft nicht aufrechterhalten werden kann und dadurch der Mieter in eine wirtschaftliche Notlage gerät, machte die Entscheidung vom 06.10.2020 klar, dass es einer gravierenden Verschiebung der wirtschaftlichen Äquivalenz bedarf, um dies annehmen zu können. So machte das Gericht deutlich, dass nur eine mehrjährige wirtschaftliche Entwicklung, die zu entsprechenden wirtschaftlichen Belastungen führt, eine Anpassung des Vertrages rechtfertige.

Gegen beide Entscheidungen ist Berufung zum Oberlandesgericht München eingelegt worden, sodass beide Entscheidungen noch nicht rechtskräftig sind. Gleichlautende Entscheidungen liegen jedoch auch von anderen Landgerichten vor (z.B. LG Zweibrücken, Urteil vom 19.08.2020 – HK O 17/20), sodass eine Abkehr von dieser Rechtsprechung zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu erwarten ist.

Rechtsanwalt Gerloff berät und vertritt Sie kompetent und ergebnisorientiert in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts.

Nils Gerloff

Nils Gerloff
Rechtsanwalt

Kontakt

Kanzlei Roling & Partner
Schloßstr. 20a
49074 Osnabrück

Telefon: 0541 / 6 00 63 - 0
Telefax: 0541 / 6 00 63 - 22
E-Mail: info(at)roling-partner.de

Unsere Öffnungszeiten:

Mo-Do08:00 - 13:00 Uhr
14:00 - 18:00 Uhr
Fr 08:00 - 13:00 Uhr
14:00 - 17:00 Uhr

mehr

click
to
open