Wer muss den Zustand der Wohnung beweisen?

BGH zur Beweislast bei Schönheitsreparaturklauseln

Kaum ein anderes Rechtsgebiet betrifft eine so große Zahl an Menschen und zeichnet für eine derartige Fülle an gerichtlichen Entscheidungen verantwortlich wie das Mietrecht. Dabei ist die Umwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter häufiger Gegenstand von Mietverträgen.

Der BGH hatte die Wirksamkeit derartiger Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen bereits vor längerer Zeit davon abhängig gemacht, ob die Wohnung dem Mieter bei Einzug im renovierten oder unrenovierten Zustand übergeben worden ist. In einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23) hatten sich die Bundesrichter nun mit der Frage zu befassen, wer den Zustand der Wohnung bei Einzug zu beweisen hat.

Das gesetzliche Leitbild des Mietrechts

Im oben genannten Verfahren vertrat die Mieterin die Ansicht, sie habe den unrenovierten Zustand der Wohnung nicht zu beweisen. Dies entspreche dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache für die Dauer der Vertragslaufzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten habe. Es obliege daher dem Klauselverwender, die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zu entkräften.

Berücksichtigung höchstrichterlicher Rechtsprechung

Dieser Argumentation ist der BGH mit dem Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung nicht gefolgt. Hiernach sei es in der Rechtsprechung des BGH seit langem anerkannt, dass die Umwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Grundsatz zulässig sei. Dies entspreche im Übrigen auch der gelebten Praxis im Mietrecht. Möchte der Mieter also die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel mit dem Verweis auf den unrenovierten Zustand begründen, muss er diesen für ihn günstigen Zustand bei Einzug darlegen und beweisen. Diesen Anforderungen ist die Mieterin im vorliegenden Fall nicht nachgekommen.

Die Entscheidung zeigt abermals, dass für die Lösung mietrechtlicher Streitigkeiten nicht nur die Kenntnis des komplexen gesetzlichen Regelungsgefüges, sondern auch der aktuellen Rechtsprechung von elementarer Bedeutung ist.

Sollten Ihre ehemaligen Mietparteien zu Unrecht die Vornahme von Schönheitsreparaturen verweigern hilft Ihnen

Nils Gerloff

Nils Gerloff
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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